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征个税各地不一上海细则宽松出台业主后悔卖房

www.2061.com,二手房交易必须“先税后证”的政策再次现身,政策会否重蹈“夭折”的覆辙?各地方政府将如何把握执行力度?各地楼市将呈现怎样的表情?这些问题一时之间成为人们关注的焦点。 多位业内专家认为,在当前如此强势的房地产宏观调控大背景下,个税政策不可能重蹈“夭折”的覆辙,而各地以往的执行政策不同也将使新政的执行“用力”不一,但各地的 市场“表情”却基本相同,那就是冷淡。 上海:细则宽松出台 张先生的心情真可谓是“冰火两重天”。8月1日前,他把原挂牌60万元的房屋降到56万元并紧急与买家办了过户。当时他还沾沾自喜,但现在却是后悔不已。张先生的后悔源于上海市地税局日前出台的关于个税的“操作细则”。{TodayHot} 该细则规定,对不能提供房屋原值等有关涉税资料的二手房交易,属于普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的,按照转让收入的1%核定应纳个税;属于非普通住房的,按照转让收入的2%核定应纳个税。按照该细则张先生只需缴6000元的个税,两相比较就亏了3万多。 实际上,与张先生感同身受的还有很多人。业内人士认为,在实际操作中,卖方完全可以通过其他方式,实现在利润20%的所得税缴纳和总价1%-2%的所得税缴纳中“择低缴税”,而从近年上海房价的暴涨情况来看,大部分二手房适合按总价纳税。 在国税总局制定的按总价缴纳个人所得税1%-3%比例区间中,上海偏向于下限,许多业内人士都表示在意料之中。一位业内人士认为,去年的宏观调控加上今年营业税征收力度加强给上海二手房市场造成了沉重打击,如果此次二手房个税按较高的比例征收,必然会使二手房市场“受伤”更深,这显然不是地方政府所愿意看到的。 {HotTag} 不过,也有人对执行不严将导致调控意图流产表示担忧。“二手房交易的中介费都要房屋总价的1%,如果个税征收也是这个水平,那等于隔靴搔痒,对房地产市场根本起不到调控作用,反而可能会出现卖方把个税强行转嫁给买方,造成房屋价格实际上涨的情况。”一位业内人士表示。 但在陈晟看来,此次二手房交易征收个税实际影响远远大过象征意义。“这项政策对楼市的影响,并不在于它征收多少比例的个税,而在于它表明了政府强化对房产交易流转过程中差额所得征税的态度,只要开征,就会有很大的影响。这样一来,上海二手房的流动性将会大大下降,并且直接传递到一手房市场,从而影响到整个上海楼市的运行。”陈晟表示。 京杭:新政不会夭折市场将转冷 北京和杭州地税局对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,都规定按纳税人住房转让收入的1%征收,杭州余杭按2%的比例征收。这实际上给卖方开了一个变相的宽松口子,可以就低纳税。不少业内专家指出,在当下如此强势的房地产宏观调控大背景下,个税政策不可能重蹈“夭折”的覆辙,但市场转冷在所难免。 链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为,京杭都曾实行过“先税后证”的个税政策,但都因遭到市场抵触而夭折。此次肯定不会重蹈覆辙,因为今年的宏观调控力度比去年要强得多,而且这次政策是自上而下的,全国性的而不是地区性的。信一天房地产经纪有限公司市场部负责人罗煜也持同样的观点,他认为此次政策更加细化了,操作性也更强了。 浙江省建设厅的一位相关负责人指出,征收个税并非针对所有房源,而且今后90平方米以下的中小户型会大量上市,买家可选择的余地很大,卖家很难将交易成本再转嫁给买家。他说:“从长远看,该政策将有利于进一步打压投资性和投机性需求。”据测算,今后投资房地产,除非房价每年保持10%以上的增长,否则很难在5年后出手时减去各种税费、利息后获利。 此外,个税增加了卖家成本,将使部分卖家转售为租;部分房东的心理售价也开始松动,纷纷降价出手。 广州:新规利好二手房交易 广州中原地产某专业人士表示,此次108号文的出台对广州影响不大,广州地税早在去年就出台了相关政策,并在今年1月1日起正式实施。更重要的是,在广州地税政策中不能扣除的装修费等此次被列入了可扣除的合理费用,这使得业主缴付的金额变少了,所以,新规总体上是有利于市场交易的。 此外,广州个税征收采取了据实征收和核定征收两种办法,而核定征收的应税所得率为5%,按20%的所得税率计算后,相当于对全额房款征收1%的税收,这给二手房出售者提供了充足的避税空间。因为房价的涨幅一旦超过5%,二手房出售者便可以放弃据实征收,选择核定征收。 业内专家指出,目前广州二手房交易较大的税收负担并非个税,而是按全额房款5%征收的营业税。他说,过高的营业税抑制了一些正常的房地产交易,从而减少了房地产供应量,促使房价上扬。 深圳:新规执行难在评估体系 深圳市房地产权登记中心一直没有出现赶“末班车”登记的火爆场面。这里的工作人员表示,深圳市税务部门尚未将此次政策的正式通知下发,因此目前的交易仍维持原状,按旧规进行。 中原地产的专业人士认为,深圳之前也有缴纳个税的相关规定,但过户和交税的手续是相互独立的,给卖方提供了较多的避税空间。但此次政策将过户和交税联动了起来,而且有较多的刚性规定,这将使避税难度大增而直接拉升市场交易成本,二手房市场将进一步延续已经价量背离的低迷市场。 不少业内人士指出,政策执行主要取决于成交价格的评估程序。“世华地产”肖小平表示,如果评估由政府机构来实施,就会增加交易环节,从而提高交易成本。同时,难度较大的还是评估的评判标准是什么,评判标准如何与市场价格进行联动。“美联物业”总经理王书权认为,新规将造成市场短期萎缩,成交量将减少一半左右,但有利于市场的长期发展,因为规范化的税收是市场发展的必然趋势。

昨天是二手房个税强征"8·1"大限落定前的较后一天,各地购房者掀起抢占"免税末班车"的较后一波狂潮。 在上海浦东新区房地产交易中心,记者直到下午三点仍未看到关于个税征收的地方细则通知或操作流程。在现场工作的地税局、财政局人员则表示,上海细则极有可能在晚上发出,今早有望在各交易中心张贴。 令人有些意外的是,上海可能在差额20%的缴税比例上有所松动。据上海市地税局某驻交易大厅的工作人员介绍,上海可能出台的方案是:房价差额20%与全额1%-3%的规定比例,哪个低取哪个。"但是这一切都是'可能'。"该工作人员表示。 新规预留地方自主空间 7月18日,国税总局签发"个税强征令",将立法已久但尚未执行到位的二手房个人所得税征收再次提上日程,明确表示征收时间为8月1日。 新规没有明示缴存比例,但据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定,个人转让住房,税率20%。对此,业内人士似乎从未质疑。 但是,新规定中确实为地方自主权预留了空间。对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,文件规定:税务机关可对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额,具体比例由地方在住房转让收入1%-3%的幅度内确定{TodayHot}。 "20%可能不会变,但是可以两者取其一。业主无法出具房产原值,就按全额的一定比例征,哪个低取哪个。"上述地税局人士称。按此说法,一套售价100万元的房产,如果收益为20万元,所得税按差额20%计就是4万元,按全额的2%计就是2万元,业主可选择两种计税方式中税额较低的那种,比如2万元。 旨在平抑高价差税赋成本 "由于此前华东地区房价增幅较大,房产买进和售出的差额在原房价一倍以上的都有很多,因此按差额征收20%对这些交易人的打击是非常大的。"一位房产经纪人表示,上海出台政策平抑高价差的税赋成本,并非没有可能。 当记者问及上海是否能取1%这个较低限额时,上述地税局人士称,"1%太低了吧。" "上海确实有可能将个税政策放宽,我们估计将二手房转让个税控制在总价的1.5%至2%比较合适。这个范围不会对房产交易人带来太大的心理冲击。"博安房产一位房地产经纪人表示。 连夜赶乘"末班车" 为防止此次个税强征再次流产,国税总局在7月18日签发个税"强征令"后,又在7月27日再次发文《进一步明确个人转让住房所得征收个人所得税有关问题》,重申个税征收背景和重要性,旨在加大此次强征力度。 从7月28日到7月31日,短短4天,上海、北京等地各房地产交易中心狂掀过户浪潮。据一位生活在浦东新区房产交易中心附近的居民称,上周六一天,过户排队人数甚至排到了交易大厅门外数十米远。在大厅完税窗口,原本直接可以到达的完税区域被一排桌椅设备强制隔离。两位保安坐在入口处维持秩序。 短短4天时间里,中原地产人士的初步估计是,其二手房交易业务量相当于整个7月的三分之二。 "德平路版块的几个门店共过户200多单,浦东新区起码{HotTag}200单,我们的单店过户7、8单。"中原地产张杨(张杨博客,张杨新闻,张杨说吧)路分行一位物业顾问介绍。昨天,他在24小时内完成了一套价值200多万元房产的看房、签约、过户全过程。"新政出来后,我们靠前时间通知业主赶快降价出货,并在一天之内找到了全额付款的买家,24小时之内完成过户。" 两天时间里,有很多二手房交易是通过这样的火线方式完成过户的。有些业主来不及付款,甚至先签转让合同,完税后再付款。"这对卖房者而言影响很大,但是为了避税没办法。"一位上海市民表示。 昨晚五点,上海浦东交易中心仍然没有停止发号。据以往工作时间表,四点半前交易中心停止排队序号发放。工作人员讲,昨天如果来申请完税业务的人太多,连夜办理也可能。"我们目前确实没有拿到具体细则,但建议每一位交易人只要有可能在今天完税,较好今天交掉。"一位工作人员表示。 京穗深"核定征税"做法不一 二手房个税强征分为"据实征收"和"核定征收"两类,除已明确差价20%的据实征收,在核定征收方面国税总局规定了"地方自控,比例为房价全额1%-3%。"记者昨天调查发现,各地在核定征税的操作上并不统一。 北京:事先预约者不强征 与上海的情况类似,北京在个税核定征收的问题上,还在等待地税部门出台细则、确定数值。 原本市场预计北京市地税局会在昨天发布相关文件,但至昨天记者发稿时,北京市地税局有关人员告诉记者文件还未出台,核定征税比例也还没有明确。不过她表示,地税部门一定会就一些操作性的问题制订相关细则,包括对核定征税1%至3%的幅度确定一个明确比例,以方便北京各区县在二手房交易征税中执行。 此外,记者从北京市地税局也了解到,鉴于近日办理过户和缴税的人增加过多,该局已决定,只要在昨天以前领取了二手房缴税预约登记表,并向税务机关提交了纳税资料的,即使没能办理正式手续和纳税,也可以在8月1日后按原来规定办理纳税事宜,并不强征。 广州:全额1%比例早就执行 而从今年1月1日起便已经实施二手房转让个人所得税征收的广州,核定征税的问题并没有带来太大的烦恼。 昨天,广州市地税局有关人员告诉记者,去年年底,广州便发文规定从今年起对个人二手房转让据实征收比例为20%的所得税,其中对无法提供原先房屋交易资料的是按1%的比例核定征收。目前,上述征收规定仍在执行之中,没有改变,对广州的二手房交易也没有带来明显影响。 不过,也有业内人士透露,核定征收1%的比例可能面临调整。一方面是广东省税务局可能会出台有关执行性的文件,在1%至3%的幅度之间对全省各市统一规定一个比例;另一方面,业内也认为1%的比例过低,致使广州的二手房交易中存在故意不提供相关材料以避税的现象。 深圳:无凭证可能送去评估 同属广东省的深圳虽然比不上广州那样早有规定,但在征收方面还是看得比较紧的。 "1%至3%的核定征收比例目前我们还没有确定具体数值。"深圳市地税局有关人员昨天表示,"但是如果拿不出相关凭证表明房屋的原值,那就要送去评估。" 据介绍,为了防范一些逃税把戏,国家税务总局规定,纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。那么在房屋原值的认定上,有关人员也可以依据房屋有关情况作一估值。 不过,业内人士表示,评估房屋现在的市场价格容易,但要折算过去的原值就可能会遇到障碍,如一些已购公房、房改房、经济适用房等,如何计税还是有待明确操作。

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